Una nueva clase de activo llega a la BMV

Como si fuese para el festejo del cuarto año de gobierno del presidente Felipe Calderón, en la Bolsa Mexicana de Valores que preside Luis Téllez están de plácemes porque ayer Protego Asesores de Pedro Aspe, presentó el prospecto para la primera Fibra (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces), nueva clase de instrumento financiero que permitirá bursatilizar los flujos de rentas de inmuebles comerciales.

Aunque Luis Téllez esperaba que la Fibra UNO (que tendrá clave de pizarra FUNO) alcanzara a colocarse para cerrar este año bursátil con broche de oro, es probable que el equipo que encabeza Augusto Arellano, director de Protego Asesores y Jorge Espinosa, de Casa de Bolsa Protego, coloquen el instrumento en el primer mes de 2011 porque se trata de una nueva clase de activo cuya estructura debe entenderse muy bien en el mercado y, segundo porque los institucionales tienden a cerrar libros a mediados de diciembre y este es un mercado fundamental para estos Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI’S).

Si usted recuerda, la primera vez que se habló de las Fibras fue en 2003 cuando se negociaba la Nueva Ley del Mercado de Valores, y aunque mucho se habló de que el régimen fiscal había detenido su salida, lo cierto es que el cambio en el sistema financiero nacional y global en materia de liquidez, ha hecho que fondos de inversión de capital de riesgo, bancos o empresarios de inmuebles se hayan dado cuenta de que financiarse exclusivamente o vender sólo en el mercado privado es un riesgo que no están dispuestos a correr de nuevo.

Por otra parte, el SAT de Alfredo Gutiérrez, la CNBV de Guillermo Babatz, la Consar de Pedro Ordorica y Luis Téllez de la BMV hicieron un trabajo extraordinario, para hacer posible que este nuevo instrumento, esta nueva clase de activo financiero, sea lo suficientemente atractivo no sólo para afores, sino para sociedades de inversión, aseguradoras e inversionistas patrimoniales, pues si lo analiza verá que la renta anual puede rondar entre ocho y nueve por ciento y tiene mecanismos de salida públicos y transparentes.

Por lo pronto, al fideicomiso emisor que se constituyó en Deutsche Bank, se están integrando 650 millones de pesos en rentas anuales de 16 inmuebles que cubren 670 metros cuadrados de toda clase de actividad comercial (plazas comerciales, industriales y edificios de oficinas y/o combinación de todas ellas), que no tienen ningún apalancamiento (deuda o hipoteca), en su mayoría propiedad de Grupo E de André El-Mann.

Es una emisión a 50 años, y el CBFI es por un lado un título de crédito o renta fija porque al inversionista le pagarán conforme lo determina el Artículo 223 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, esto es, al menos 95% de la utilidad neta de impuestos cada año y, por el otro, opera como un instrumento de capital porque es propietario de bienes inmuebles cuyo valor puede cambiar en el tiempo (subir o bajar) como lo hace una acción, además de que para vender, deben permanecer al menos cuatro años.

Lo mejor de dos mundos, el accionario y el de renta fija, pero además, tiene un Consejo Técnico de primera, pues en él están, entre otros, Herminio Blanco, Henry Davis (ya ve lo estricto que fue con los españoles de Aena el ex Cifra), al maestro Ignacio Trigueros del ITAM que de que sabe, sabe y, a Rubén Goldberg, el financiero más conocido de la banca internacional.

El Comité del Fideicomiso ha nombrado a un administrador profesional, se trata de André El-Mann Arazi, para gestionar el patrimonio que arranca con 11 propiedades diversificadas por tipo de inmueble (centros comerciales, oficinas y naves industriales), número de inquilinos y localización geográfica. Los inmuebles, que están en arrendamiento, ofrecen un flujo estable de efectivo y están administrados por un equipo gerencial experimentado.

De Fondos a Fondo

Le comenté que el Assessment  Team fue el que finalmente dio el sí a la DGAC de Héctor González Weeks, para que México regresara a Categoría 1 en materia de seguridad de aeronáutica civil bajo reglas OACI. Por lo pronto el que libra el despido es Humberto Treviño, sólo le falta reflotar Mexicanita (dicen que para la semana que entra, yo no creo) y lo único que sigue atorado, dicen por allá, es cómo vender a las proveedoras las refacciones que forman parte de las garantías que tiene ASA para suministro de combustible y, la ausencia de un grupo de inversionistas claro, real, que dé la cara y ponga los 300 millones de dólares no sólo para poner el flujo de operación sino el capital que sostenga su vuelo futuro.

Ayer la segunda sala de la SCJN, que preside el  ministro Aguirre, no resolvió el tema de la suspensión en el caso de conflictos de precios entre operadores fijo-móvil, que no de interconexión porque siguen conectados. Claro, el tema fue que se van a fondo en la revisión de la acción de inconstitucionalidad que interpuso el Congreso vs. el decreto del Ejecutivo en materia de transición digital. No creo que sea “palo”, pero en el fondo, la Cofetel que preside Mony de Swaan, podría reponer el acuerdo solita, pues tiene todas las facultades en materia de radiodifusión, ¿Qué no?